2024年的大国楼市，没有最低，只有更低。

但魔高一尺道高一丈，史诗级的猛药，也没有最猛，只有更猛。

有人说，这是一场钢铁意志的较量，已经超出了市场的范畴。

今天下午，国家直接放出了一整套房地产大招，打出了一波流：

第一招最唬人：首套房首付最低降到15%，二套房则是25%。不装了，摊牌了，直接打到我国房地产历史上的最低比例。这一招，是大幅拉低了购房人的门槛。

第二招则影响深远：取消首套和二套房贷利率下限，公积金贷款利率下调0.25%。这一招，则是大幅降低了购房人的成本。

我想，99%的吃瓜群众，看到这个消息，第一反应应该是，这次的救市，可以救得起这个沉疴病人么？

当然，别人信不信不知道，股市先信为敬了。

今天，A股三大股指均涨超1%，房地产板块掀涨停潮。其中，万科A、保利发展、城建发展、空港股份、滨江集团、安居宝、我爱我家等近20只地产股封涨停板。而股市的相信，如果经得住若干天的考验的话（比如，下周没有来一波高开低走逢高出货的丑陋戏码），代表了市场上最大金主的判断和共识，可以说非同小可。

我们没有预测未来的水晶球，但我们可以从常识出发，来对未来的概率做一个预测，要治好楼市，当然需要对症下药，那么我们就从楼市的核心病根来分析。

首先，政策面。总所周知，这次楼市下滑的导火线是什么。现在，一天的云彩都散了，政策面上，全部都是笑脸相迎。尤以今天为绝。这就是超越市场的意志。对这种意志要有敬畏之心。一只温暖的大手已经在温柔滴呵护你，政策面已经彻底反转，还想要什么自行车呢？

其次，供需面。这个当然是市场层面的核心。要靠数据说话，不要劈情怀了。

现在库存高企到什么程度呢？易居的数据显示，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月。2024年2月，重点30城中，有26城去化周期超过18个月警戒线。（自然资源部近期已经发文，严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应）。

从估值层面来看，恒生科技指数ETF跟踪的恒生科技指数最新市盈率（PE-TTM）仅23.92倍，处于近5年17.2%的分位，即估值低于近5年82.8%以上的时间，处于历史低位。

所以，今天降息降首付的政策本质，如果抛开温情脉脉的情绪面纱，实质就是给居民再上一把杠杆，从而推动库存去化。

有专家说，2016年，市场上曾经搞过一轮“以涨价去库存”的操作，收效巨大。

8年过去，我们准备上演一轮“以杠杆去库存”，当然，现在的形势比2016年还要严峻。

截至3月末，全国商品房待售面积74833万平方米，虽然略低于2月底的75969万平方米，但高于2016年2月73931万平方米的上一轮库存新高。

当然，作为购房者，居民不是孤单的，他们现在还有一只强大的友军。

日前，地方政府启动了“以旧换新”+“收储模式”来托底，所谓的“以购代建”。市场预测，如果是连续做3年共动用5万亿来买房，那市场效果会凸显。如果连续做3年以上，共7-10万亿，那基本可以稳住楼市。

一切的一切，楼市的彻底和最终反转，最重要的还是要稳就业和收入。

但这就是更大的一盘棋了，在当下的语境中，需要100个经济学家写出100篇深度论文，也未必能讨论出一个123来。